아파텔 특례보금자리론 안되는 이유. 아파트와 차이점 총정리

오피스텔 중에 주거형으로 사용할 수 있게 2룸 이상으로 구성된 것을 아파텔이라고 부릅니다. 최근 3년 내에 이런 아파텔이 많이 분양되었습니다. 그렇지만 아파텔은 특례보금자리론에서 제외되고 있습니다. 특례보금자리론 제외 이유를 아파트와 차이점으로 설명하겠습니다.

 

 

 

목차
1. 아파텔(오피스텔) 특례보금자리론 안 되는 이유이유
2. 아파텔 탄생 배경
3. 아파텔 VS 아파트 세금, 규제 비교
4. 아파텔에 대한 불합리한 규제
5. 정리

 

 

* 최근 아파텔 대환 대출을 완료한 후기입니다. 

오피스텔 대환대출 후기 (BNK 경남은행 3.5%)

 

 

 

 

 

1. 아파텔 특례보금자리론 안 되는 이유

정부에서 아파텔에 대한 각종 규제를 풀거나 만들면서 관련법이 매우 복잡합니다. 결론부터 말씀드리면

특례보금자리론에서는 주택법에 공동주택으로 분류된 경우만 대출이 허용됩니다. 하지만 아파텔은 공부상 용도가 업무시설로 분류되고 있어서 특례대출이 불가능합니다.

 

 

 

2. 아파텔 탄생 배경

정부에서는 2010년 6월에 오피스텔을 주택법상 준주택에 포함시켰습니다. 이 제도가 시행되면서 전용면적 85㎥까지 바닥 난방이 허용되었고 욕실 설치 기준이 삭제되었습니다. 이 때문에 실제적으로 주거의 형태를 띠게 되었으며 아파트와 내부 평면이 거의 유사한 오피스텔들이 분양되었습니다. 따라서 아파트와 오피스텔의 합성어인 아파텔로 불리게 되었습니다. 아파텔은 주거를 위한 주택의 개념으로 사용되게 되었습니다. 

 

현재 오피스텔의 주거용도 사용은 70% 이상에 육박할 정도로 더 이상 업무용 시설로 볼 수 없습니다. 이런 배경에는 위와 같은 정부의 제도 변화가 중요 요인이었습니다.

 

 

3. 아파텔 VS 아파트 세금, 규제 비교

아파텔 VS 아파트

현재 아파텔과 아파트의 법규, 세금, 규제상 차이점은 아래 표와 같습니다.

이 표에서 나온 것과 같이 아파텔은 특례보금자리론의 기준이 되는 공부상 용도가 여전히 업무시설로 규정하고 있습니다.

구분	아파텔(오피스텔)	아파트
적용 법규	건축법	주택법
공부상 용도	업무시설	공동주택
사용 용도	주거용, 업무용	주거용
재산세	주거용: 0.1~ 0.4% 업무용: 0.25%	0.1~ 0.4%
취득세	4.6%(주택수 상관 없음)	1~3%(1주택 기준) 주택수, 규제지역에 따라 최대 8%
종부세	주거용 사용시 해당	해당
양도세 중과	주택수로 계산	주택수로 계산
청약	청약에서는 무주택	유주택

 

 

3. 아파텔에 대한 불합리한 규제

표에서 보는 바와 같이 아파텔은 각종 세금을 납부할 때 주택에 해당하도록 하거나 심지어 더 비싸게 적용되고 있습니다. 그나마 아파텔이 유리한 부분은 청약 시 무주택으로 간주되는 부분이 있어서 아파텔에 거주하면서 아파트 청약을 하려던 많은 사회초년생이 분양을 받았습니다. 그런데 LH의 토지 투기 사건이 터지면서 비주택에는 적용하지 않았던 대출규제(DSR) 조항이 함께 적용이 되고 말았습니다. 

 

더군다나 DSR을 계산 시 비주택인 경우는 일괄 8년을 기준으로 계산을 하는 규정이 있어서 대출금도 매우 적게 나오게 되었습니다.

 

이번 특례보금자리론 같은 경우는 DSR 규제를 보지 않고 상대적으로 저금리에 대출을 해주는 것이기 때문에 아파텔을 분양받았던 수분양자들 입장에서는 불합리한 규제로 보일 것입니다. 

 

다행히도 최근 아파텔에 대한 DSR 문제를 인식하고 개선하려는 움직임이 있다고 하니 결과를 지켜봐야겠습니다.   

 

관련 기사를 확인하세요. 현재 상황을 더 쉽게 이해하실 수 있습니다.

 

 

4. 정리

아파텔(주거용 오피스텔)은 정리되지 못한 각종 법류의 사각지대에 있습니다. 어느 법에서는 주택으로 규정하고 어느 법에서는 비주택이라고 분류됩니다. 오피스텔에 대한 법규가 만들어진 지 40년이 흘렀습니다. 처음 오피스텔과 40년이 흐른 지금의 오피스텔은 완전히 다른 상황입니다. 이제는 오피스텔도 주거의 하나의 형태로 변한 만큼 이에 따른 규제와 제도의 개선이 필요한 상태로 보입니다. 이상으로 아파텔이 특례보금자리론 안 되는 이유를 아파트와 비교하여 설명해 드렸습니다.